Как продать квартиру в ипотеке – инструкция 2020 года

Прибавление в семье, повышение на работе (или, наоборот, её потеря), да даже простое желание поменять место жительства: какими бы ни были ваши причины по продаже ипотечной квартиры – продажа возможна, так как, в отличие от съемной, это ваша собственность. У вас есть как минимум три способа такой продажи, но где искать покупателя, как уменьшить возможные риски и какие вас ждут подводные камни – читайте в статье.

Содержание:

1. Как получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры?
2. Как и где искать покупателей?
3. Какие есть варианты продажи?
4. Продажа за счет досрочной уплаты ипотеки
5. Как закрыть ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры?
6. Продажа с ипотечным долгом
7. Продажа банком
8. Как грамотно действовать при совершении сделки?
9. Каким будет налог?
10. Какие документы нужно собрать?
11. Как уменьшить риски при продаже?

КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ БАНКА?

Согласие банка обязательно. Этот нюанс можно найти в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в 37 статье документа. В ней сказано, что залоговая квартира может быть отчуждена только при согласии залогодателя – банка. Если вы не обратитесь в банк за разрешением и не уведомите его о намерениях продать квартиру – сделку оспорят, а по статье 301 Гражданского кодекса квартира еще и перейдет в его владение.

В 2020 году схемы продаж квартир, которые находятся в залоге у банка, уже четко отработаны и совершенно прозрачны. Приведите банковскому работнику аргументированные доводы о необходимости продажи вашей ипотечной квартиры и согласуйте цену продажи – и он не только одобрит сделку, но и сам предложит стать её активным участником: найдет покупателя, предоставит безопасные формы взаиморасчетов и поможет с реализацией сделки.

Помните, что согласно статистике, 70% банковских отказов случается из-за неграмотно проведенных переговоров с банком. По этой причине при продаже залоговых квартир большинство продавцов обращаются к опытным риелторам для 100% успеха в проведении сделки.

КАК И ГДЕ ИСКАТЬ ПОКУПАТЕЛЕЙ?

Чаще всего квартира с «обременением» – а именно такой будет считаться ваша – продаются на 10-15% дешевле. Потенциальные покупатели выглядят так:

1.      Это грамотные и опытные риелторы, которые находятся в поиске недвижимости в собственное пользование. Они не боятся рисков, хорошо подкованы в вопросах сложных продаж и как никто другой знают обо всех нюансах сделки.

2.      Покупатели без больших сумм, которые хотят приобрести квартиру лучше, но по цене дешевле, чем средняя по рынку.

3.      Ценители жилья в конкретных домах и районах, которые отслеживают появление квартир во вторичной недвижимости в интересующих их объектах. Если жилой комплекс – недавняя новостройка, которая пользовалась большим спросом, то можно не беспокоиться: на покупку квартиры в нем найдутся покупатели.

Если вы точно решили продать ипотечную квартиру и сделать это максимально быстро и без рисков – важно обратиться к опытному эксперту рынка, который не только возьмет сопровождение купли-продажи на себя, но и убедит часть сомневающихся покупателей, опасающихся за юридическую чистоту сделки.

КАКИЕ ЕСТЬ СПОСОБЫ ПРОДАЖИ?

Существует четыре варианта:

1.      Досрочное погашение средствами покупателя

2.      Продажа с погашением в ходе сделки

3.      Продажа долговых обязательств

4.      Продажа банком

Перед продажей стоит узнать о каждом способе и его нюансах подробнее, чтобы решить, какой вариант выгоднее. Разберемся вместе:

ПРОДАЖА ЗА СЧЕТ ДОСРОЧНОЙ УПЛАТЫ ИПОТЕКИ

В этом случае находится покупатель с деньгами, который может погасить остаток по ипотеке и полностью выкупить квартиру, а вам нужно просто предупредить банк о досрочном погашении.

Схема сделки выглядит так: покупатель дает вам задаток, который равен остатку по кредиту. После снятия обременения – продаете квартиру по обычному договору купли-продажи. Такие сделки считаются самыми быстрыми (при их успешной реализации!) и главное – в этом случае вы не зависите от решения банка.

Однако на практике эти сделки встречаются не часто и в основном реализуются при продаже объектов в строящихся новостройках. Причина в следующем: трудно найти покупателя на такую квартиру, особенно при самостоятельных поисках. Все дело в высоком риске для покупателя, так как некоторые продавцы (такие случаи часто встречаются, особенно при самостоятельной продаже без участия опытного «третьего» лица – риэлтора) после снятия обременения отказываются от завершения сделки. Процесс возврата денег для покупателя будет очень долгим – судебные разбирательства отнимут много времени, при этом квартира так и не будет куплена.

КАК ЗАКРЫТЬ ИПОТЕКУ В ХОДЕ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?

Отличие от предыдущего способа в том, что в сделке участвует третье лицо – банк-кредитор, который дает свои гарантии и страхует покупателя от возможного срыва сделки и недобросовестности продавца.

Остаток по ипотеке покупатель вносит напрямую в банк. При этом открывается две банковских ячейки: в одну вносится остаток по ипотеке для банка, в другую – деньги для продавца. После получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения и соблюдения всех иных условий по реализации сделки вам, как продавцу, станет доступна банковская ячейка с деньгами. На этом продажа будет завершена.

При таком варианте банк получает 100% оплату и гарантирует безопасность взаиморасчетов. Единственный минус при таком способе продажи квартиры – сильное влияние банка в ходе сделки, так как он устанавливает все сроки и конкретные даты. Также стоит помнить, что банк несет ответственность только за доступ к ячейкам, а не содержимое в них, поэтому будьте осторожнее и тщательно подходите к выбору кредитной организации во избежание отзыва у нее лицензии.

ПРОДАЖА С ИПОТЕЧНЫМ ДОЛГОМ

Вы продаете квартиру вместе с кредитом на нее, тем самым переоформляя ипотеку на покупателя. Сложность состоит в том, что новый заемщик должен подойти кредитной организации, в ипотеке у которой ваша квартира, а такие ситуации случаются не всегда.

Еще одно важное условие – обязательное согласие банка на продажу и само перекредитование. При этом банк, в зависимости от ситуации с новым владельцем, иногда заключает новый договор на иных условиях: с другой ставкой и даже сроком кредита.

Риски, как и в предыдущем способе продажи, минимальны. Единственной сложностью остается поиск покупателя. Чаще всего сами банки обращаются в крупные агентства недвижимости за помощью, чтобы сделка прошла быстрее.

ПРОДАЖА БАНКОМ

Банк вправе самостоятельно заняться продажей вашей квартиры – в случае, если за вами числятся просроченные платежи, например. Или в ситуации, если вы сами сообщили в банк, что больше не можете платить по ипотеке.

Продажа при этом будет проводится с торгов через специальные площадки. Процедура долгая и весь процесс может затянуться в среднем на год – полтора. Также бывали случаи, в которых деньги, вырученные с продажи квартиры, не покрывают задолженность. В этой ситуации продавец ещё и должен будет доплатить разницу в этой сумме.

Такой вариант рассматривается в крайнем случае, даже если вам больше, например, нечем платить за квартиру. Выгоднее провести переговоры с банком и продать квартиру с помощью опытных риелторов, чем оплачивать пени и штрафы, а также работу организаторов торгов. Также в таких ситуациях можно рассмотреть варианты рефинансирования ипотеки, которое доступно сейчас в большинстве банков Петербурга.

КАК ГРАМОТНО ДЕЙСТВОВАТЬ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ?

После того, как вы получили согласие банка на продажу квартиры – стоит приступить к поискам покупателя и выбору оптимального способа продажи (получить консультацию вы можете у наших специалистов по телефону: 324-40-00).

Главное – не скрывайте факт того, что квартира находится в залоге у банка! Если вы хотите расширить круг потенциальных покупателей – указывайте в объявлении, какие варианты продажи возможны, чтобы у покупателя была большая мобильность. Если квартиру нужно продать в короткий срок, то лучше сразу обращаться к опытным риелторам: они грамотно сформулируют объявление, разместят на специализированных рекламных площадках и решат все нюансы такой сделки.

Пошаговую инструкцию по тому, как продать квартиру в ипотеке в зависимости от вариантов продажи, ищите здесь .

КАКИМ БУДЕТ НАЛОГ?

Деньги, полученные при продаже квартиры, государство считает доходом. Соответственно, с него нужно уплатить налог. С 2020 года этот налог должны платить не все, не всегда и не со всей стоимости квартиры.

Сейчас срок владения недвижимостью, после которого можно её продать и не платить налог, составляет либо 3 года, либо 5 лет. В зависимости от региона проживания; от того, когда ваша квартира оказалась в собственности и пр. Вы можете рассчитать точную сумму налога с продажи квартиры вместе с нашим специалистом: 324-40-00.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ СОБРАТЬ?

Полный список необходимых документов мы собрали в pdf-файл, который можно распечатать и использовать как чек-лист. Помните, что чем тщательнее вы подойдете к процессу подготовки и соберете все необходимые от вас документы – тем легче и быстрее может пройти весь процесс продажи.

Перечень необходимых документов.pdf

КАК УМЕНЬШИТЬ РИСКИ ПРИ ПРОДАЖЕ?

Больше всего в сделке рискует покупатель: до снятия обременения с квартиры сделка не может быть полностью завершена. До этого момента могут случиться любые форс-мажорные обстоятельства, которые в силе помешать спокойной реализации сделки.

По этой причине продавцов ипотечных квартир обращается за помощью к экспертам недвижимости – риелторам, которые специализируются на подобных сложных продажах, умеют проводить эффективные переговоры с банком и главное – находить покупателя. Благодаря сотрудничеству с грамотным специалистом сделка становится выгодной для всех сторон: продавец освобождается от обременения и получает деньги, покупатель – въезжает в новую квартиру.

Помните, что каждая ситуация индивидуальна. Существуют ситуации, которые усложняют этот и без того сложный процесс продажи ипотечной квартиры: продажа квартиры, взятой по военной ипотеке или той, которая была куплена на маткапитал. Все эти ситуации лучше подробно обсудить со специалистом с большим опытом успешных проведений таких сделок, чтобы обезопасить себя от возможных неверных решений.

Получить персональную консультацию и начать процесс продажи помогут наши опытные риэлторы: 324-40-00.