Как продать квартиру в ипотеке?
Не знаете, как грамотно осуществить процедуру продажи ипотечной квартиры и какой вариант продажи будет для вас наиболее удачным? Тогда вам точно будет полезна эта статья. Рассказываем обо всех подводных камнях, возможных проблемах и нюансах при осуществлении сделки и дарим исчерпывающий список всех необходимых документов в удобном pdf формате, которые вам потребуются.
Содержание
1. Кто и для чего продаёт квартиры в ипотеке
· Продажа самостоятельно с согласия банка
· Продажа долговых обязательств
5. Особые обстоятельства при продаже
· Как продать квартиру при переуступке?
· Как продать квартиру при разводе?
· Алгоритм продажи с несовершеннолетними детьми
· Как продать квартиру с материнским капиталом?
· Нюансы продажи при военной ипотеке
6. Перечень документов для продажи
Почему люди решают продать квартиру в ипотеке? Причин — огромное множество, но самые популярные из них:
Невозможность выплатить ипотеку. Владелец квартиры мог потерять свой источник дохода, и больше не иметь возможности делать необходимые выплаты по ипотеке.
Появление новых финансовых ресурсов и шанс улучшить условия жилья. В 2018 году снизилась процентная ставка по кредитам и рост кредитования покупки недвижимости уже превышает 30%. Средства с продажи ипотечной квартиры позволит владельцу приобрести жильё большей жилплощади с лучшими условиями.
Особые обстоятельства. Семейные (развод супругов, свадьба) или бытовые (плохие отношения с соседями или постройка шумного ТЦ).
СЛОЖНОСТИ С ПРОДАЖЕЙ
Важными факторами, которые осложняют осуществление сделки по продаже квартиры в ипотеку, являются:
1. Переговоры с банками для получения согласия на сделку
2. Настороженность со стороны потенциальных покупателей, связанное с обременением
3. Многоступенчатая схема реализации сделки
4. Дополнительные расходы
У вас есть одна единственная попытка убедить банк, у банка — миллион причин дать вам отказ. По статистике, 70% отказов от банков приходит по причине неправильного и неэффективного проведения диалогов, поэтому очень важно отправлять на осуществление сделки проверенных спикеров, специалистов-риелторов, у которых уже есть опыт успешного завершения подобного рода сделок. Несмотря на все сложности, такую недвижимость продать реально. Главное — грамотный подход к осуществлению сделки и знания законов, регламентирующих процедуру продажи. Важно помнить основное правило: владелец не может совершать такие сделки без согласия кредитной организации. В противном случае права на квартиру перейдут банку согласно ст. №301 ГК РФ.
ВАРИАНТЫ ПРОДАЖИ
Существуют разные способы продажи такой недвижимости. Можно:
1. Погасить ипотеку досрочно
2. Продать самостоятельно с согласия банка
3. Продать с участием банка
4. Продать долговые обязательства
Владелец ищет потенциального покупателя, который готов приобрести недвижимость с обременением и досрочно погасить невыплаченную часть ипотеки.
Каковы этапы погашения ипотеки досрочно?
1. Указать причину погашения и получить согласие от банка
2. Определить сумму, которую нужно выплатить
3. Составить соглашение с новым покупателем, заверить его у нотариуса
4. Выписать заёмщика и его семью из ипотечной квартиры
5. Внести задаток для полного погашения сделки
6. Закрыть ипотеку и снять обременение
7. Переоформить право собственности
Трудности
Здесь самым сложным этапом являются переговоры с банком, для которого причины досрочного погашения могут показаться недостаточно убедительными для одобрения сделки. И второе — поиск покупателей на покупку недвижимости с обременением может затянуться на долгие месяцы, что совершенно неприемлемо, если вопрос нужно закрыть в кратчайшие сроки.
Продажа самостоятельно с согласия банка
Важно! Не нужно скрывать от новых покупателей факт залога квартиры в банке —лучше поступить по закону.
Каковы этапы самостоятельной продажи?
1. Поиск покупателя
2. Обращение продавца к кредитору с пожеланием выплатить залог
3. Составление договора купли-продажи и нотариальное заверение документа
4. Внесение покупателем нужной суммы для погашения сделки (отдельно для банка и для заёмщика)
5. Снятие обременения
6. Оформление в Росреестре договора купли-продажи
7. Получение банком и заёмщиком доступов к деньгам
Трудности
Из очевидных минусов самостоятельной продажи — долгий процесс оформления документов и затяжной процесс совершения сделки. И при этом нет 100% гарантии её успешной реализации, так как банк может счесть основания продажи ничтожными и в этом случае не останется никаких шансов продать квартиру. Именно поэтому лучше обратиться к агентствам недвижимости, специалистам-риелторам, которые смогут обеспечить успешное завершение сделки путём грамотных переговоров и быстрого поиска покупателей за счёт налаженной базы своих контактов.
В этом случае банк самостоятельно ведёт сделку продажи и оформляет все сопутствующие документы, а от продавца потребуются только подписи.
Каковы этапы продажи с участием банка?
1. Новый покупатель вносит деньги отдельно для кредитора и отдельно разницу между стоимостью и задолженностью по ипотеке
2. Банк уведомляет Регистрационную палату о произведённой выплате
3. Обременение с квартиры снимается
Трудности
При обращении в банк важно понимать, что он возьмёт с продавца деньги за оказание своих посреднических услуг. При этом банк сам обратиться за помощью к агентству недвижимости и риелторам для гарантии успешного проведения сделки.
В этом случае заёмщик продаёт перед банком свои долговые обязательства. Ипотека в этом случае будет переоформлена на нового заёмщика и должником полностью станет он.
Каковы этапы продажи по долговым обязательствам?
1. Покупатель собирает пакет документов для заявки на ипотечный заём
2. Проводится оценка квартиры
3. Банк перерегистрирует залог в Росреестре
4. Заёмщик подписывает документ о переуступке
Трудности
На первом этапе продажи очень важно правильно и юридически верно составить договор и провести убедительные переговоры с банком. Часто это оказывается не под силу сделать людям, которые ранее не имели дела с продажей квартиры с обременением и сделка в таком случае будет невозможна.
ТРЕБОВАНИЯ БАНКОВ
Данные условия регламентированы ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Сбербанк, ВТБ, Дельтакредит или Россельхозбанк — не важно, в каком банке вы кредитуетесь. Главное — причины, по которым продаётся недвижимость, будучи в ипотеке. Основания должны быть достаточными и убедительными, иначе банк откажет в проведении сделки.
При этом уважительных причин может быть намного больше, поэтому даже не найдя в списке то, что подходит конкретно вам — всё равно следует обратиться в отделение банка или спросить совета у опытных экспертов. И помните: у вас есть только один шанс получить одобрение у банка, а, следовательно, причины должны быть тщательно аргументированы.
ОСОБЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ПРИ ПРОДАЖЕ
Как продать квартиру при переуступке?
Продажу можно осуществить согласно статьям 382 и 391 ГК РФ. В этом случае купленная в ипотеку квартира продаётся вместе с задолженностью новому заёмщику, который снимает с продавца все ипотечные обязательства перед банком.
Каковы этапы продажи при переуступке?
1. Поиск потенциального покупателя
2. Написание заявления с намерениями о совершении сделки для банка
3. Проверки от банка по ряду документов и принятие им решения
4. Заключение договора между новым покупателем и банком
5. Регистрация перехода права собственности
6. Денежные расчёты и выплата суммы долга новым заёмщиком
Для того, чтобы банки одобрили данную операцию по переуступке — необходимо предоставить достаточные на то основания, иначе банки предложат просто продать квартиру путём расчёта и снятия обременения (как это часто делает ряд банков).
Как продать ипотечную квартиру при разводе?
Законодательством РФ данный вопрос урегулирован статьёй 34 СК РФ: недвижимость, купленная в браке, должна быть поделена поровну, либо поделена иным образом, если того требует брачный договор. Также можно составить соглашение, по которому ипотечная квартира останется в собственности одного из супругов.
Сложностью при разводе являются долговые обязательства, а именно — остаток по кредиту, который по общему правилу делится поровну в независимости от того, фигурируют ли оба супруга в договоре об ипотеке или только один. При условии, что супруги заключили брачный договор, процесс продажи пройдёт с другими нюансами и здесь будут иметь значение такие факторы, как: кто является титульным собственником, какие средства использовались при первоначальном взносе и может ли один из супругов подтвердить, что выплаты по ипотеке произведены из его/её средств.
Для того, чтобы удачно совершить данную сделку по продаже и юридически грамотно и максимально быстро закрыть данный вопрос мы советуем обратиться за помощью к специалистам, которые имеют достаточный опыт для проведения переговоров и квалификацию для решения любой, даже самой неразрешимой проблемы с продажей.
Алгоритм продажи квартиры с несовершеннолетними детьми
Органы опеки захотят убедиться, что интересы ребёнка нарушены не будут, а поэтому без их согласия продать квартиру не удастся. При этом если в сделке значится несовершеннолетний, который также является собственником — речь будет идти также и о нарушении его прав. Для продажи данной квартиры потребуются доказательства, что ребёнку уже предоставлена равноценная жилплощадь. И помните, что при одном неверном шаге органы опеки сразу же откажут в проведении сделки, а значит квартиру с обременением продать не удастся.
Каковы этапы продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком?
1. Поиск равноценной площади для ребенка (новое жильё, дарение доли)
2. Сбор всех необходимых документов на новый объект
3. Одобрение в банке, если квартира будет вновь приобретена в ипотеку или кредит
4. Оформление заявления в органах опеки
5. Ожидание решения от органов опеки
6. Стандартное завершение сделки после одобрения органами опеки
7. После выделения доли ребёнку – предоставление документов в органы опеки
Как продать квартиру с материнским капиталом
Важно! За тем, как используется материнский капитал пристально следят органы опеки
Здесь важно помнить, что продать такую квартиру реально, но необходимо предоставить для ребёнка равноценную долю в новой жилплощади. Существует ряд законов (Статья 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке), которые содержат требования о том, что органы опеки должны в обязательном порядке одобрить данную сделку, иначе она будет считаться незаконной. Только после одобрения органами опеки, выделении доли на ребёнка в новой жилплощади можно начать процесс продажи.
Какие документы нужны для органов опеки?
1. Копии паспортов и свидетельств о рождении (для детей) всех собственников ипотечной квартиры
2. Свидетельства о праве собственности от каждого участника сделки
3. Технический паспорт на жильё
4. Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам
5. Если ребёнок достиг 14 лет – письменное заявление от него о продаже
Сроки рассмотрения могут варьироваться от нескольких недель до месяцев, поэтому не стоит рассчитывать на скорое завершение сделки. Если нужно совершить сделку по продаже в ближайшие сроки и нет возможности самостоятельно погрузиться в сложные многоступенчатые схемы продаж – лучше обратиться в агентство недвижимости и к риелторам, которые помогут собрать необходимые документы и правильно оформят все договоры и справки.
Нюансы продажи при военной ипотеке
Хотя при военной ипотеке процесс почти не отличается от других ситуаций — существуют нюансы, которые необходимо учесть для успешного завершения сделки.
Каковы этапы продажи при военной ипотеке?
1. Сообщить в банк или Росвоенипотеку решение о продаже квартиры
2. Уточнить размер оставшегося долга
3. Получить документ на право собственности в Росреестре
4. Написать заявление на то, чтобы получить второе свидетельство для нового участия в военной ипотеке (при необходимости)
5. Действовать также, как и при обычной продаже ипотечной квартиры
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОДАЖИ
Для каждого продавца недвижимости главным этапом при продаже квартиры становится сбор необходимых документов. При грамотном оформлении и наличии всех бумаг для необходимых органов процесс сделки пройдёт максимально удачно и быстро. Специально для вас мы полный перечень всех бумаг в удобный pdf-формат, которые надо подготовить.
Перечень всех необходимых документов.pdf
В связи с тем, что законодательство часто изменяется и информация по законам может устаревать мы настоятельно рекомендуем обращаться к экспертам в агентства недвижимости. Каждый случай будет рассмотрен индивидуально и гарантирует быстрое, а главное – эффективное решение по продаже квартиры с обременением. Почему это так важно?
1. Самостоятельный поиск покупателя на квартиру с обременением может затянутся на долгие месяцы. В среднем срок продажи квартиры не ипотечной квартиры составляет 3 месяца. С обременением этот процесс может затянутся до 6 месяцев и это при условии правильных переговоров в банке.
2. Обращение к специалистам сокращает затраты на самостоятельное размещение рекламы о продаже квартиры (в среднем эта сумма составляет 10 тысяч рублей) и стоимость юридического сопровождения и консультаций (в среднем порядка 20 тысяч рублей).
3. У хороших агентств недвижимости есть свой ипотечный отдел, который имеет все необходимые связи с различными банками, которые гарантируют 100% согласование сделки банком.
Помните, у вас не будет второго шанса для одобрения банком – доверьте решение такого серьезного вопроса профессионалам. Звоните +7 (812) 324-40-00 или заполните заявку ниже.