Оценка квартиры для ипотеки в СПб
Покупка квартиры в ипотеку на сегодняшний день – перспективный и выгодный способ приобрести в собственность дом вашей мечты. Однако, чтобы получить одобрение банка (как правило, под залог передаётся приобретаемая или уже имеющаяся квартира), важно провести грамотную процедуру оценки. Разбираемся, каковы сроки и цены на эту услугу, какие документы надо собрать и к кому лучше всего обратиться?
Содержание
1. Что это и для чего это?
2. Как проходит процедура?
3. Сколько стоит и к кому обратиться?
4. Пример оценки квартиры в Сбербанке
5. Документы для оценки
6. Возможные проблемы и нюансы
ЧТО ЭТО И ДЛЯ ЧЕГО ЭТО?
Оценка квартиры – процедура, при которой специалистом на основе многих параметров определяется стоимость недвижимости. Она является важной составляющей кредитного договора и одним из пунктов ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: при большой сумме займа банкам требуется равный или превышающий эту стоимость залог в качестве страховки в случае непредвиденных обстоятельств.
Для вас, как для заёмщика, оценка квартиры поможет понять адекватность заявленной продавцом цены и также даст уверенность (в случае наступления форс-мажорных обстоятельств), что договор по ипотеке будет закрыт путём продажи квартиры по её реальной рыночной стоимости.
При этом как у вас, так и банка есть и свои интересы. Например, банк заинтересован в том, чтобы стоимость квартиры искусственно не завышалась. Ведь в случае продажи издержки по ипотечному договору не будут покрыты. А заёмщики, как правило, наоборот, заинтересованы в том, чтобы сумма займа была больше, а для этого и стоимость залоговой недвижимости должна быть выше. По этим причинам и важно получить независимую оценку экспертов, чтобы в выигрыше остались и вы, и банк.
КАК ПРОХОДИТ ОЦЕНКА?
Приступать к процессу оценки можно и нужно после того, как вы выбрали для себя желаемое жильё и договорились с продавцом. Перед процедурой необходимо собрать пакет документов, которые вы принесёте в оценочную компанию. О них поговорим позже. А пока расскажем о том, какие существуют способы оценки и как она проходит.
Итак, существует несколько способов:
1. Рыночный/сравнительный
При таком способе оценщик сравнивает его с уже закрытыми сделками на рынке недвижимости. На результат в этом случае повлияет: возраст постройки, жилая площадь, инфраструктура, транспортная доступность, качество отделки дома и многие другие факторы. Так определяется рыночная стоимость недвижимости.
2. Затратный
Результатом такого способа оценки будет ликвидная стоимость квартиры. Расчёт происходит на основе затрат, которые будут необходимы для возведения такого же объекта.
3. Доходный
Применяется гораздо реже, и в данном случае оценщик рассчитывает доход, который потенциально может приносить данный объект.
Какие факторы учитываются при этом учитываются?
- Экологичность района
- Развитая или неразвитая инфраструктура
- Возраст объекта (не применимо к новостройкам)
- Общее состояние дома / двора
- Материалы, которые были использованы при возведении
- Этажность
При этом если оценивается сама квартира, то учитываются такие факторы, как:
- Общая площадь
- Планировка
- Количество и размер комнат
- Состояние коммуникаций и отделки
- Всевозможные дефекты
Оценщик в том числе в обязательном порядке фотографирует объект!
Итоговым результатом оценки служит отчёт, в который входит:
- Полные данные заказчика и компании, которая проводила оценку
- Информация о способе проведения процедуры
- Заключение по выбранному способу оценки
- Сравнительный анализ на основе проведённых похожих сделок
- Оценочная стоимость
- Дополнительно: фотографии объекта, сопроводительные документы
Данный отчёт подготавливается, как правило, в течении 2-5 дней после проведённой оценки и представляет собой документ объёмом в 20-30 страниц печатного текста с печатью и подписью оценочной компании. Важно учитывать, что отчёт действителен в течение полугода, поэтому и ипотечный договор следует заключать в эти сроки. В противном случае придётся проводить ещё одну процедуру оценки.
Затем, на основании полученного отчёта, банк проводит свою аналитику и назначает итоговую стоимость объекта, которая, как правило, ниже, чем стоимость, данная оценщиком. Почему? Всё просто: банк, опираясь уже на свои внутренние документы, должен учесть возможные риски и применить понижающие коэффициенты. Так что из стоимости в оценочном отчёте обычно вычитают ещё примерно 20 или 40 процентов.
СКОЛЬКО СТОИТ И К КОМУ ОБРАЩАТЬСЯ?
На стоимость оценки влияют такие факторы, как: тип недвижимости, расположение, расценки выбранной оценочной компании и многие другие. Если говорить в среднем, то стоимость оценки квартиры в Санкт-Петербурге недалеко от метро составит примерно 3-5 тыс. рублей. Оплата данной услуги лежит на вас, заёмщике, ведь именно вы заинтересованы в сборе всех необходимых документов и одобрении ипотеки банком.
Лайфхак: для экономии на услуге оценки постарайтесь своевременно подать заявку, так как за срочность компании дополнительно взимают от 2 до 3 тысяч рублей.
Очень важно серьёзно подойти к выбору оценочной компании, так как от её репутации, стажа работы и компетенции самого оценщика зависит ваше будущее и успешная реализация всей сделки. На практике часто происходят случаи, когда отчёты оценочной комиссии не принимаются банком, так как они не соответствуют всем требованиям.
К кому обратиться? Банки, как правило, предлагают своих оценщиков из аккредитованных ими компаний. Однако вы вправе сами выбрать специалиста. Это может быть фирма, специализирующаяся на предоставлении оценочных услуг, или частный эксперт. При этом важно проследить, чтобы выбранный вами вариант соответствовал всем тем требованиям, которые предъявляются банками. Узнать о них вы всегда можете у наших специалистов по телефону: +7 (812) 324-40-00.
ПРИМЕР ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ В СБЕРБАНКЕ
Давайте рассмотрим, какие особенности процедуры проведения оценки квартиры есть в Сбербанке, как представителе самого крупного банка в Северо-Западном регионе.
Оценка в Сбербанке осуществляется уже после того, как вам одобрили заявку на получение ипотеки. В начале сотрудники Сбербанка сообщат вам примерную стоимость, которую кредитная организация согласна передать контрагенту для приобретения квартиры. После чего вы обязаны найти объект, максимально подходящий под залог. Далее происходит сама процедура оценки и предоставление Сбербанку отчёта о стоимости залоговой недвижимости.
Для заключения договора оценки нужно иметь следующие документы:
- Бумаги о праве собственности
- Кадастровый паспорт
- Технический план помещения
- Паспорт РФ
Оценщик осматривает квартиру, выявляет наличие или отсутствие нелегальных перепланировок и все те факторы, о которых мы говорили выше. Помимо этого, оценщик проверяет наличие обременений и долгов по коммунальным платежам. Также на финальную стоимость очень влияет этажность всего здания, открывающийся вид из окна и наличие придомовой территории. Будьте также готовы, что оценщик может провести негласные беседы с соседями и ближайшими жителями.
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ КВАРТИРЫ
После того, как вы выбрали жильё, договорились с продавцом и выбрали оценочную организацию – нужно собрать необходимый пакет документов, в который входят:
Для первичного жилья:
- Акт приёмки
- ДДУ
- Паспорт
Для вторичного жилья:
- Планы БТИ с экспликацией квартиры
- Свидетельство о гос. регистрации
- Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности / договор купли-продажи)
- Паспорт
После того, как вы соберёте все документы – вы обращаетесь в оценочную компанию, вместе с которой выбираете дату проведения оценочной экспертизы (и помните про полгода!). После чего в выбранный день оценщик выезжает на объект, проводит процедуру оценки и составляет отчёт о проведении оценочных работ, который вы затем передадите в банк. Если всё будет сделано правильно и оценка квартиры будет проведена грамотно и верно – банк примет отчёт, проведёт свой анализ и затем окончательно одобрит ипотечный кредит.
ВОЗМОЖНЫЕ ПРОБЛЕМЫ И НЮАНСЫ
Казалось бы, что может пойти не так? Что такого сложного и неразрешимого может случиться при проведении такой, на первый взгляд, простой и несложной процедуре?
Помните самое главное: исходя из той стоимости, на которую оценят квартиру, банк определит размер вашего займа. Хорошо, если эта стоимость будет такой же или больше той цены, которую установил продавец. В этом случае ипотечный кредит полностью покроет расходы по приобретению новой недвижимости. Однако на практике часто происходят случаи, когда стоимость после оценки, с учётом последующим понижением цены самим банком, оказывается ниже необходимой вам суммы. Что же делать в таком случае?
Так часто случается и по причине неправильно выбранных оценщиков, которые не смогли грамотно оценить стоимость недвижимости или занизили её из-за своей некомпетентности. Если так произошло – не расстраивайтесь, ведь всегда можно заказать повторную оценку. Например, при обращении к нашим специалистам вы можете быть уверены, что они учтут все факторы, которые прямо ил косвенно влияют на ценообразование. Обращаясь к проверенным специалистам, вы получаете не просто справедливую и точную стоимость объекта своей недвижимости, но и гарантию успешной реализации всей сделки и как итог – получение собственной квартиры, о которой давно мечтали.