Покупка квартиры из-под залога (ипотеки)
РИСКИ ПОКУПАТЕЛЯ
Желание приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка, часто возникает у покупателя, из-за более низкой цены такого объекта. Как правило, такого рода объекты продаются дешевле аналогичных, не имеющих обременения в виде невыплаченного ипотечного кредита. Но низкая цена обусловлена более высокими рисками для покупателя такой недвижимости. Собственник, продавая недвижимость, находящуюся в залоге банка, часто идет на это по причине отсутствия возможности дальнейшей выплаты кредита или, к примеру, хочет улучшить жилищные условия, собираясь приобрести большую квартиру, беря новый кредит.
На первый взгляд такого рода предложения кажутся покупателям заманчивыми, но таят в себе много потенциальных рисков. В зависимости от схемы приобретения такой недвижимости, установленной банком, будут зависеть и потенциальные риски такой сделки. Самой опасной для покупателя схемой покупки будет та, при которой покупатель передает аванс продавцу, необходимый ему для погашения долга перед банком.
У покупателя возникают следующие риски
- Продавец, получив необходимые деньги и погасив кредит, отказывается от сделки.
- Продавец подписывает договор купли-продажи, но не подает его на регистрацию или отзывает с государственной регистрации. В этом случае вопрос решается через суд. Но если у продавца продаваемая квартира является единственным жильем, то суд может оставить квартиру за продавцом, а покупателю остается только требовать от продавца уплаченные за квартиру деньги, которых у того может и не быть. И покупатель рискует, что деньги ему будут возвращаться долго, списываясь с дохода продавца. Причем эти платежи могут быть и меньше платежей, которые продавец платил по кредиту.
- Ситуация, когда продавец использовал средства материнского капитала, на погашение ипотечного кредита. В этом случае продавец после погашения кредита обязан выделить доли в квартире супругу и детям, но этого не сделал. И тогда покупатель рискует в будущем возможными исками государственных органов и от самих детей, чьи права были нарушены. При этом срок исковой давности будет исчисляться с момента достижения детьми 18 летнего возраста.
- Есть вероятность, что у продавца это был не единственный долг, и продавец будет вынужден объявить себя банкротом. По требованию финансового управляющего суд может признать данную сделку недействительной.
- Зачастую сам банк может отказать в заключении сделки, посчитав, что внесенных денежных средств недостаточно для погашения кредита. Такое бывает, когда банк не правильно посчитал остаток по долгу, включая возможные штрафы и пени. При пересчете может возникнуть совсем другая цифра.
СУЩЕСТВУЮТ ЕЩЕ ДВЕ ОСНОВНЫЕ СХЕМЫ ДЛЯ ТАКОГО РОДА СДЕЛОК
- Когда деньги покупателя закладываются в ячейку банка, а продавец и банк имеют к ним доступ только после регистрации права собственности на имя покупателя
- когда сам покупатель берет кредит в этом же банке, в залоге у которого находится и приобретаемая квартира.
При этих схемах покупки риски покупателя меньше, но тоже имеются. Также нужно заметить, что такого рода сделки более сложны в оформлении и занимают больше времени. В заключение стоит отметить, что перечисленные риски являются не единственными рисками покупателя при покупке заложенного недвижимого имущества, и если вы не уверены в своих силах, то лучше воспользоваться услугами специалистов в данной области.
Павел Шишкин
Руководитель направления во вторичной недвижимости ЦАН