Новости

Как продать квартиру в ипотеке?

Не знаете, как грамотно осуществить процедуру продажи ипотечной квартиры и какой вариант продажи будет для вас наиболее удачным? Тогда вам точно будет полезна эта статья. Рассказываем обо всех подводных камнях, возможных проблемах и нюансах при осуществлении сделки и дарим исчерпывающий список всех необходимых документов в удобном pdf формате, которые вам потребуются.

Содержание

1. Кто и для чего продаёт квартиры в ипотеке

2. Сложности с продажей

3. Варианты продажи

· Погашение ипотеки досрочно

· Продажа самостоятельно с согласия банка

· Продажа с участием банка

· Продажа долговых обязательств

4. Требования банков

5. Особые обстоятельства при продаже

· Как продать квартиру при переуступке?

· Как продать квартиру при разводе?

· Алгоритм продажи с несовершеннолетними детьми

· Как продать квартиру с материнским капиталом?

· Нюансы продажи при военной ипотеке

6. Перечень документов для продажи

Почему люди решают продать квартиру в ипотеке? Причин — огромное множество, но самые популярные из них:

Невозможность выплатить ипотеку. Владелец квартиры мог потерять свой источник дохода, и больше не иметь возможности делать необходимые выплаты по ипотеке.

Появление новых финансовых ресурсов и шанс улучшить условия жилья. В 2018 году снизилась процентная ставка по кредитам и рост кредитования покупки недвижимости уже превышает 30%. Средства с продажи ипотечной квартиры позволит владельцу приобрести жильё большей жилплощади с лучшими условиями.

Особые обстоятельства. Семейные (развод супругов, свадьба) или бытовые (плохие отношения с соседями или постройка шумного ТЦ).

Сложности с продажей

Важными факторами, которые осложняют осуществление сделки по продаже квартиры в ипотеку, являются:

1.      Переговоры с банками для получения согласия на сделку

2.      Настороженность со стороны потенциальных покупателей, связанное с обременением

3.      Многоступенчатая схема реализации сделки

4.      Дополнительные расходы

У вас есть одна единственная попытка убедить банк, у банка — миллион причин дать вам отказ. По статистике, 70% отказов от банков приходит по причине неправильного и неэффективного проведения диалогов, поэтому очень важно отправлять на осуществление сделки проверенных спикеров, специалистов-риелторов, у которых уже есть опыт успешного завершения подобного рода сделок. Несмотря на все сложности, такую недвижимость продать реально. Главное — грамотный подход к осуществлению сделки и знания законов, регламентирующих процедуру продажи. Важно помнить основное правило: владелец не может совершать такие сделки без согласия кредитной организации. В противном случае права на квартиру перейдут банку согласно ст. №301 ГК РФ.

Варианты продажи

Существуют разные способы продажи такой недвижимости. Можно:

1.      Погасить ипотеку досрочно

2.      Продать самостоятельно с согласия банка

3.      Продать с участием банка

4.      Продать долговые обязательства

Погашение досрочно

Владелец ищет потенциального покупателя, который готов приобрести недвижимость с обременением и досрочно погасить невыплаченную часть ипотеки.

Каковы этапы погашения ипотеки досрочно?

1.      Указать причину погашения и получить согласие от банка

2.      Определить сумму, которую нужно выплатить

3.      Составить соглашение с новым покупателем, заверить его у нотариуса

4.      Выписать заёмщика и его семью из ипотечной квартиры

5.      Внести задаток для полного погашения сделки

6.      Закрыть ипотеку и снять обременение

7.      Переоформить право собственности

Трудности

Здесь самым сложным этапом являются переговоры с банком, для которого причины досрочного погашения могут показаться недостаточно убедительными для одобрения сделки. И второе — поиск покупателей на покупку недвижимости с обременением может затянуться на долгие месяцы, что совершенно неприемлемо, если вопрос нужно закрыть в кратчайшие сроки.

Продажа самостоятельно с согласия банка

Важно! Не нужно скрывать от новых покупателей факт залога квартиры в банке —лучше поступить по закону.

Каковы этапы самостоятельной продажи?

1.      Поиск покупателя

2.      Обращение продавца к кредитору с пожеланием выплатить залог

3.      Составление договора купли-продажи и нотариальное заверение документа

4.      Внесение покупателем нужной суммы для погашения сделки (отдельно для банка и для заёмщика)

5.      Снятие обременения

6.      Оформление в Росреестре договора купли-продажи

7.      Получение банком и заёмщиком доступов к деньгам

Трудности

Из очевидных минусов самостоятельной продажи — долгий процесс оформления документов и затяжной процесс совершения сделки. И при этом нет 100% гарантии её успешной реализации, так как банк может счесть основания продажи ничтожными и в этом случае не останется никаких шансов продать квартиру. Именно поэтому лучше обратиться к агентствам недвижимости, специалистам-риелторам, которые смогут обеспечить успешное завершение сделки путём грамотных переговоров и быстрого поиска покупателей за счёт налаженной базы своих контактов.

Продажа с участием банка

В этом случае банк самостоятельно ведёт сделку продажи и оформляет все сопутствующие документы, а от продавца потребуются только подписи.

Каковы этапы продажи с участием банка?

1.      Новый покупатель вносит деньги отдельно для кредитора и отдельно разницу между стоимостью и задолженностью по ипотеке

2.      Банк уведомляет Регистрационную палату о произведённой выплате

3.      Обременение с квартиры снимается

Трудности

При обращении в банк важно понимать, что он возьмёт с продавца деньги за оказание своих посреднических услуг. При этом банк сам обратиться за помощью к агентству недвижимости и риелторам для гарантии успешного проведения сделки.

Продажа долговых обязательств

В этом случае заёмщик продаёт перед банком свои долговые обязательства. Ипотека в этом случае будет переоформлена на нового заёмщика и должником полностью станет он.

Каковы этапы продажи по долговым обязательствам?

1.      Покупатель собирает пакет документов для заявки на ипотечный заём

2.      Проводится оценка квартиры

3.      Банк перерегистрирует залог в Росреестре

4.      Заёмщик подписывает документ о переуступке

Трудности

На первом этапе продажи очень важно правильно и юридически верно составить договор и провести убедительные переговоры с банком. Часто это оказывается не под силу сделать людям, которые ранее не имели дела с продажей квартиры с обременением и сделка в таком случае будет невозможна.

Требования банков

Данные условия регламентированы ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

ГК РФ Статья 391. Условие и форма перевода долга.png

Сбербанк, ВТБ, Дельтакредит или Россельхозбанк — не важно, в каком банке вы кредитуетесь. Главное — причины, по которым продаётся недвижимость, будучи в ипотеке. Основания должны быть достаточными и убедительными, иначе банк откажет в проведении сделки.  

Screenshot_1.png

При этом уважительных причин может быть намного больше, поэтому даже не найдя в списке то, что подходит конкретно вам — всё равно следует обратиться в отделение банка или спросить совета у опытных экспертов. И помните: у вас есть только один шанс получить одобрение у банка, а, следовательно, причины должны быть тщательно аргументированы.

Особые обстоятельства при продаже

Как продать квартиру при переуступке?

Продажу можно осуществить согласно статьям 382 и 391 ГК РФ. В этом случае купленная в ипотеку квартира продаётся вместе с задолженностью новому заёмщику, который снимает с продавца все ипотечные обязательства перед банком. 

супруги.png

Каковы этапы продажи при переуступке?

1.      Поиск потенциального покупателя

2.      Написание заявления с намерениями о совершении сделки для банка

3.      Проверки от банка по ряду документов и принятие им решения

4.      Заключение договора между новым покупателем и банком

5.      Регистрация перехода права собственности

6.      Денежные расчёты и выплата суммы долга новым заёмщиком

Для того, чтобы банки одобрили данную операцию по переуступке — необходимо предоставить достаточные на то основания, иначе банки предложат просто продать квартиру путём расчёта и снятия обременения (как это часто делает ряд банков).

Как продать ипотечную квартиру при разводе?

Законодательством РФ данный вопрос урегулирован статьёй 34 СК РФ: недвижимость, купленная в браке, должна быть поделена поровну, либо поделена иным образом, если того требует брачный договор. Также можно составить соглашение, по которому ипотечная квартира останется в собственности одного из супругов.

Сложностью при разводе являются долговые обязательства, а именно — остаток по кредиту, который по общему правилу делится поровну в независимости от того, фигурируют ли оба супруга в договоре об ипотеке или только один. При условии, что супруги заключили брачный договор, процесс продажи пройдёт с другими нюансами и здесь будут иметь значение такие факторы, как: кто является титульным собственником, какие средства использовались при первоначальном взносе и может ли один из супругов подтвердить, что выплаты по ипотеке произведены из его/её средств.

Для того, чтобы удачно совершить данную сделку по продаже и юридически грамотно и максимально быстро закрыть данный вопрос мы советуем обратиться за помощью к специалистам, которые имеют достаточный опыт для проведения переговоров и квалификацию для решения любой, даже самой неразрешимой проблемы с продажей.

Алгоритм продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

супруги.png 

Органы опеки захотят убедиться, что интересы ребёнка нарушены не будут, а поэтому без их согласия продать квартиру не удастся. При этом если в сделке значится несовершеннолетний, который также является собственником — речь будет идти также и о нарушении его прав. Для продажи данной квартиры потребуются доказательства, что ребёнку уже предоставлена равноценная жилплощадь. И помните, что при одном неверном шаге органы опеки сразу же откажут в проведении сделки, а значит квартиру с обременением продать не удастся.

Каковы этапы продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком?

1.      Поиск равноценной площади для ребенка (новое жильё, дарение доли)

2.      Сбор всех необходимых документов на новый объект

3.      Одобрение в банке, если квартира будет вновь приобретена в ипотеку или кредит

4.      Оформление заявления в органах опеки

5.      Ожидание решения от органов опеки

6.      Стандартное завершение сделки после одобрения органами опеки

7.      После выделения доли ребёнку – предоставление документов в органы опеки

Как продать квартиру с материнским капиталом

Важно! За тем, как используется материнский капитал пристально следят органы опеки

Здесь важно помнить, что продать такую квартиру реально, но необходимо предоставить для ребёнка равноценную долю в новой жилплощади. Существует ряд законов (Статья 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке), которые содержат требования о том, что органы опеки должны в обязательном порядке одобрить данную сделку, иначе она будет считаться незаконной. Только после одобрения органами опеки, выделении доли на ребёнка в новой жилплощади можно начать процесс продажи.

Какие документы нужны для органов опеки?

1.      Копии паспортов и свидетельств о рождении (для детей) всех собственников ипотечной квартиры

2.      Свидетельства о праве собственности от каждого участника сделки

3.      Технический паспорт на жильё

4.      Справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам

5.      Если ребёнок достиг 14 лет – письменное заявление от него о продаже

Сроки рассмотрения могут варьироваться от нескольких недель до месяцев, поэтому не стоит рассчитывать на скорое завершение сделки. Если нужно совершить сделку по продаже в ближайшие сроки и нет возможности самостоятельно погрузиться в сложные многоступенчатые схемы продаж – лучше обратиться в агентство недвижимости и к риелторам, которые помогут собрать необходимые документы и правильно оформят все договоры и справки.

Нюансы продажи при военной ипотеке

Хотя при военной ипотеке процесс почти не отличается от других ситуаций — существуют нюансы, которые необходимо учесть для успешного завершения сделки.

Каковы этапы продажи при военной ипотеке?

1.      Сообщить в банк или Росвоенипотеку решение о продаже квартиры

2.      Уточнить размер оставшегося долга

3.      Получить документ на право собственности в Росреестре

4.      Написать заявление на то, чтобы получить второе свидетельство для нового участия в военной ипотеке (при необходимости)

5.      Действовать также, как и при обычной продаже ипотечной квартиры

Перечень документов для продажи

Для каждого продавца недвижимости главным этапом при продаже квартиры становится сбор необходимых документов. При грамотном оформлении и наличии всех бумаг для необходимых органов процесс сделки пройдёт максимально удачно и быстро. Специально для вас мы полный перечень всех бумаг в удобный pdf-формат, которые надо подготовить. 

     

                    Перечень всех необходимых документов.pdf

В связи с тем, что законодательство часто изменяется и информация по законам может устаревать мы настоятельно рекомендуем обращаться к экспертам в агентства недвижимости. Каждый случай будет рассмотрен индивидуально и гарантирует быстрое, а главное – эффективное решение по продаже квартиры с обременением. Почему это так важно?

1.      Самостоятельный поиск покупателя на квартиру с обременением может затянутся на долгие месяцы. В среднем срок продажи квартиры не ипотечной квартиры составляет 3 месяца. С обременением этот процесс может затянутся до 6 месяцев и это при условии правильных переговоров в банке.

2.      Обращение к специалистам сокращает затраты на самостоятельное размещение рекламы о продаже квартиры (в среднем эта сумма составляет 10 тысяч рублей) и стоимость юридического сопровождения и консультаций (в среднем порядка 20 тысяч рублей).

3.      У хороших агентств недвижимости есть свой ипотечный отдел, который имеет все необходимые связи с различными банками, которые гарантируют 100% согласование сделки банком.

Помните, у вас не будет второго шанса для одобрения банком – доверьте решение такого серьезного вопроса профессионалам. Звоните +7 (812) 324-40-00 или заполните заявку ниже.

Оставить
заявку

Подайте заявку, и наш специалист
свяжется с Вами для уточнения деталей
x
За последнюю неделю мы добавили в базу
более 83 объектов!
Хотите мы перезвоним и поможем?
Сообщение отправлено.