Как продать квартиру в ипотеке 2022-2023?

Ипотека – не приговор и не обречение себя на вечное проживание в одном месте. Ипотека – это способ купить квартиру, при котором вы всегда можете её продать. Да-да, продать квартиру в ипотеке можно, для этого есть минимум четыре способа – читайте о них в статье.

Содержание:

Как получить разрешение от банка?
Как найти покупателя ипотечной квартиры?
Как продать квартиру в ипотеке?
Способ 1. Погасить ипотеку досрочно средствами покупателя
Способ 2. Закрыть ипотеку во время сделки купли-продажи квартиры
Способ 3. Продать квартиру с ипотечным долгом
Способ 4. Продать через банк
Как правильно действовать при совершении сделки?
Как снизить риски при продаже?

Как получить разрешение от банка?

Продать ипотеку или ипотечную квартиру можно. В первую очередь вам следует заручиться поддержкой банка-кредитора. Для этого важно получить обязательное согласие на совершение сделки.

Прочитать про согласие подробнее можно в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в 37 статье документа. Там указано, что продать ипотечную квартиру можно только с разрешения залогодателя – банка. Без банковского согласия сделку оспорят, а вас могут оштрафовать и забрать квартиру.

70% отказов от банков на продажу квартиры люди получают из-за неграмотно проведенных переговоров. По этой причине очень важно выстроить с банком-кредитором грамотный диалог. При продаже квартиры в ипотеке успешные сделки в основном происходят при поддержке опытных риелторов.

В этом деле лучше не рисковать, если банк откажет вам, получить второе согласие на продажу квартиры в ипотеке будет сложно.

Как найти покупателя и продать ипотеку?

Основными покупателями квартир с ипотекой являются люди следующих категорий:

• опытные риелторы, которые покупают квартиру себе. Они не боятся квартир с обременением в виде ипотеки, потому что знают все о нюансах сделки и хорошо подкованы;
• покупатели, которые хотят купить квартиру чуть лучше, чем другие предложения в этом ценовом сегменте (ипотечную квартиру обычно продают на 10-15% дешевле рынка);
• те, кому нравится локация. Некоторые ищут недвижимость в конкретном районе или доме. Такие люди отслеживают появление квартир в нужной локации.

Как правильно действовать при совершении сделки?

Мы уже проговорили, что первым делом важно получить разрешение банка. После этого стоит выбрать оптимальный способ продажи и начать поиски будущего покупателя.

При поиске будущего покупателя важно не скрывать, что квартира с обременением и находится в залоге у банка! Если хотите расширить круг потенциальных покупателей – указывайте в объявлении, какие варианты продажи возможны, чтобы покупатель сразу мог увидеть варианты решения ситуации. Тогда покупка квартиры в залоге не будет казаться такой страшной.

Пошаговую инструкцию по тому, как продать ипотеку вместе с квартирой в зависимости от вариантов продажи, ищите здесь.

Все способы продажи квартиры в ипотеке

Существует четыре варианта:
Способ 1. Погасить ипотеку досрочно средствами покупателя
Способ 2. Закрыть ипотеку во время сделки купли-продажи квартиры
Способ 3. Продать ипотеку с квартирой
Способ 4. Продать через банк

Перед тем как вы решите продать ипотечную квартиру и выберете способ, рассмотрим их подробно.

Погасить ипотеку досрочно средствами покупателя

Квартиру в ипотеке можно продать, погасив кредитный долг досрочно. Выплатить остаток можно из средств покупателя.

Для этого нужно найти покупателя, готового на приобретение ипотечной квартиры с внесением предоплаты. После вы договариваетесь в банке о досрочной выплате ипотеки.

Сама сделка будет выглядеть так: собственник квартиры берет задаток у покупателя и закрывает долг по кредиту. После снятия обременения квартира продается через стандартный договор купли-продажи по цене, о которой собственник договорился с покупателем, минус сумма внесенного задатка.

Это самый быстрый вариант для продавца, но самый рискованный для покупателя. К сожалению некоторые продавцы ипотечных квартир в таком случае исчезают, когда залог за квартиру погашен.

Лайфхак!Чтобы защитить свои интересы, покупателю лучше не передавать деньги продавцу, а лично погасить остаток в банке.

Погасить ипотеку во время сделки купли-продажи квартиры

Погасить задолженность средствами покупателя можно также через банк-кредитор с гарантией и страховкой. В таком случае покупатель вносит деньги на погашение долга не продавцу, а лично в банк. Этот способ называется “покупка через аккредитив”.

Аккредитив — это форма расчета между покупателем и продавцом через банк.

Порядок действий.
1. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель открывает два счета: для банка с деньгами по ипотеке и для продавца с остатком суммы.
3. Банк выпускает аккредитив на счет продавца и деньги “замораживаются”.
4. Когда продавец выполняет условия договора и передает право собственности, аккредитив раскрывается.
5. Деньги перечисляются на счет продавца.

При таком варианте банк получает 100% оплату и гарантирует безопасность взаиморасчетов.

Продать ипотеку с квартирой

Продать ипотеку можно вместе с квартирой. Для этого ипотечный кредит нужно переоформить на покупателя. Важно, чтобы покупатель подходил по критериям вашего банка для выдачи ипотеки. У него должно быть официальное место работы, подходящая зарплата и прочее.

Риски при этом способе минимальны.

Продать квартиру с ипотекой через банк

Продать квартиру в ипотеке можно через банк, но только если вы официально не можете выплачивать кредит или имеете просроченные платежи.

Продавать вашу квартиру будут с торгов по цене, назначенной банком. Это долгая процедура. Она может затянуться в среднем на год – полтора. Бывают случаи, когда вырученные деньги не покрывают задолженность. Поэтому продавец остается без квартиры, но все равно с банковским долгом.

К этому методу стоит обращаться только в крайнем случае, когда все другие возможности исчерпаны. Даже в сложной ситуации лучше не продавать квартиру, а рассмотреть варианты рефинансирования ипотеки.

Как снизить риски при продаже?

Нужно признать, что покупатель квартиры в ипотеке рискует больше, чем продавец. Он не защищен от любых форс-мажоров с момента передачи средств до момента вступления в собственность, если вся процедура не оформлена через банк (аккредитив – наиболее безопасный способ).

Почему важно обратиться к специалисту?

1. Самостоятельный поиск покупателя квартиры с обременением может длиться до 6 месяцев при правильных переговорах с банком. В обратном случае он и вовсе может не начаться.
2. Обращение к специалистам ускоряет процесс продажи ипотеки и поиска покупателя, защищает вас с юридической стороны и сокращает траты на рекламу.
3. В крупных агентствах недвижимости, как наше, есть свой ипотечный отдел. Специалист по ипотеке сам свяжется с вашим банком и проведет все процедуры. Мы гарантируем 100% согласование сделки.
4. Специалист по недвижимости также полезен и покупателю для проверки всех документов и сопровождения на всех этапах сделки во избежание обмана.

Благодаря сотрудничеству с грамотным специалистом из ЦАН сделка будет выгодной для всех сторон: продавец освободится от обременения и получит деньги, покупатель – приобретёт новую квартиру со скидкой.

Получить персональную консультацию и начать процесс продажи ипотечной квартиры помогут наши опытные риэлторы: 324-40-00.

В заключение: не бойтесь

Не бойтесь. Если хотите продать квартиру в ипотеке по любой причине – стала мала, надоела, хотите переехать, не нравится район – действуйте.

 
В основном банки лояльны к продаже квартиры в ипотеке, ведь банку все равно, кто выплатит кредит. Главное, выполнять процедуру с согласия банка-кредитора, а не за его спиной.

Переходите в нашу группу Вконтакте — следите за новостями, узнавайте о скидках и акциях первыми.