Особенности сделок и договоров между родственниками

Между членами семьи существуют личные и имущественные отношения. Имущественные отношения регулируются законом, как и личные, но их контроль происходит наиболее тщательно.

Почему сделки купли-продажи между близкими родственниками регулируются наиболее тщательно и какие есть нюансы? Разберемся вместе с существующими правилами и ограничениями.

Договоры между близкими и взаимозависимыми родственниками

В законе родственники делятся по категориям, в зависимости от которых на те или иные действия накладываются запреты. Выделяются близкие, дальние и взаимозависимые родственники.

Близкие родственники —  это супруги, родители и дети, бабушки и дедушки, внуки, родные и сводные братья/сестры.

Это важно знать, так как некоторые виды сделок и договоров между близкими родственниками запрещены.

Взаимозависимые родственники —  это супруги, родители (усыновители), дети (родные и приемные), родные и сводные братья и сестры, опекуны и подопечные (НК РФ, ст.105).

Сделки между этими категориями родственников особенно тщательно контролируются налоговыми органами. Почему?

Дело в том, что иногда в сфере недвижимости родственники заключают между собой фиктивные договоры. То есть сделка регистрируется, но фактически никаких изменений за собой не несет.

Например, дочь может фиктивно купить квартиру в СПб у матери, чтобы получить налоговый вычет, то есть бесплатно обогатиться. Также родственники могут продавать друг другу недвижимость по далеким от рыночной ценам.

С целью недопуска мошеннических действий при заключении договора купли-продажи между родственниками, налоговые органы особенно тщательно проверяют операции такого рода.

Какие проблемы возникают в договорах между родственниками?

Ипотека между близкими родственниками

Если близкие родственники продают друг другу недвижимость, используя при этом ипотеку, продавец должен предоставить документ, подтверждающий, что после продажи квартиры, ему будет где жить.

То есть родственник должен зарегистрироваться в другой квартире или купить новую недвижимость, иначе сделку признают незаконной и обнулят.

Подтверждающим документом может быть:

• выписка ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности;
• паспорт с пропиской по другому адресу.

Это важно банку для проверки факта действительности сделки между родственниками. Бывает так, что заключив договор, близкие родственники на самом деле ничего не меняют и остаются владельцами прежнего места жительства.

Фиктивное занижение стоимости в договоре с близкими родственниками

Иногда родственники искусственно занижают цену недвижимости в договоре при продаже друг другу . Это делается с целью уменьшения суммы имущественного налога, который продавец платит после продажи недвижимости.

Так сестра продает квартиру брату с указанием в договоре меньшей суммы, чем по факту он за нее заплатил (остаток суммы переводится наличными).

Такие действия являются незаконными. Если налоговая служба фиксирует продажу недвижимости по цене не соответствующей рыночной, сделка признается недействительной.

Фиктивная купля-продажа между родственниками

Помимо фиктивного занижения стоимости, порой родственники проводят фиктивные сделки, в которых и вовсе никто ничего не платит.

Зачем? Всё дело в налоговом вычете.

Налоговый вычет — это возврат налога в размере 13% от стоимости недвижимости при её покупке. Таким образом можно оформить возврат части собранных денег: до 260 000 рублей от стоимости недвижимости, и до 390 000 рублей за проценты по ипотеке.

Проводя фиктивную продажу близкие родственники хотят  «вернуть» деньги, которые они не тратили, а точнее получить часть государственных средств.

Для того чтобы такого рода сделок не возникало, государство поставило запрет на получение налогового вычета за сделки купли-продажи недвижимости между родственниками.

Но налоговый вычет при реальной продаже законно может получить супруг покупателя, не являющийся родственником, если квартира приобретается совместно в браке.

Сделки с недвижимостью между супругами

Любое приобретенное в браке имущество, кроме подаренного и унаследованного, является совместно нажитой собственностью.

Соответственно, сделки между супругами по продаже друг другу совместно нажитого имущества являются бессмысленными и фиктивными.

Бывает так, что во избежание потери имущества при банкротстве, супруг(а) переписывает имущество на другого супруга(у). Таким образом имущество временно удается сохранить, но как только об этом узнают контролирующие органы, сделку признают недействительной и выписывают штраф.

Подарить супругу(е) общую недвижимость, приобретенную в браке, нельзя. Можно подарить свою долю в общей квартире или же квартиру, которая была приобретена до брака или подарена в любое время.

Договоры дарения

Дарение – одна из самых распространенных форм договора между родственниками.

Договор дарения заключается между любыми родственниками. Его можно оформить письменно или через нотариуса.

Если даритель и одаряемый являются членами семьи, платить налог за полученный подарок не нужно.

Но при этом в сделках дарения между близкими родственниками есть важный момент: дарение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, запрещено. Также запрещена безвозмездная уступка права ребенка на имущество.

В то же время подарить недвижимость несовершеннолетнему, как своему ребенку, так и опекаемому, можно. 

Сделки с несовершеннолетними: материнский капитал

Согласно Гражданскому кодексу РФ сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками на возмездной основе запрещены.

Что это означает?

Родители или опекуны ребенка, не могут приобретать недвижимость от имени ребенка у родственников за деньги. Несовершеннолетние могут заключать только договоры на безвозмездной основе, если эти договоры приводят к увеличению имущества несовершеннолетнего, а не к его сокращению.

Таким образом приобретение недвижимости у родственников с использованием средств материнского капитала запрещено законом и скорее всего приведет к признанию сделки недействительной.

Не знаете как правильно заключить договор или провести сделку с близким родственником? Оставляйте заявку или звоните нам напрямую – 612-32-50.

Хотите купить квартиру в СПб? – Готовы предложить варианты: новостройки и вторичная недвижимость.

Поможем продать квартиру, звоните – 612-32-50.